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丁屋是村屋?村屋不一定是丁屋?

  概念上“丁屋”和“村屋”是有所分別,“丁屋”可以说是“村屋”,但“村屋”却不一定是“丁屋”。 有关分別会影响物业买卖的合法性,村屋和丁屋条例有异须分清,瑞博文装饰独家提供。

  可建屋的新界土地大致上有以下几种﹕

  1. 旧屋地:一般是指根据1905年批出的集体政府租契內的某些地段, 其用途注明为屋地者,这些屋地一般多在一些传统乡村范围內。在重建前 ,必须向当区地政处申请一份“重建批准书”。因无限制买卖转让条款, 故此无“补地价”问题。

  2. 旧批地:一般是指政府在1905年后在新界各区理民府(现在的地政处) 以拍卖方式出售的土地,一般会限制楼层不可多于两层。无“补地价”问题。 不过,政府保管的地契在二次大战时全部被烧毀或散失,因而令涉及此类土地 的物业出现业权缺陷。

  3. 新批地:一般是指政府在六十年代后,以独立合约方式批出的新界土地, 所有条款均列明于有关的批地合约文件內。 如承批人是根据政府于1972年制定的“小型屋宇政策”,以新界原居民的男性后人的资格(即所谓“丁”)而申请得来的土地,批地合约內必 定会注明一系列严格的“限制买卖转让条款”,并订明承批人必须在完 工后,申请作出“补地价”并取得地政专员书面同意后,才可将这种“村屋”(即“丁屋”)出售及转让。

  4. 农地及建屋牌照:是指政府批准新界农地(old schedule lot)业主在其私人 农地范围內建造屋宇的批准文件。同样地,建屋牌照內一般载有很多发展限制,例如 建屋位置、楼层数目、楼高、覆盖面积及用途等。在完成发展后,须申请一张“完工 证”(又称“满意纸”),方可出售及转让。旧式的建屋牌照(一般指1972年前发出 的)大多没有“补地价”的限制,只需在取得“满意纸”后,便可出售或转让。

  1972年后批出的建屋牌照,大多数是根据“丁屋政策”批出,故此其內容跟丁屋地的新批合约一样,必会注明一系列严格的“限制买卖转让条款”,并订明承批人必须在完工 后,申请作出“补地价”并取得地政专员书面同意后,才可将这种“村屋”(即“丁 屋”)出售及转让。

  怎样分辨村屋和丁屋?

  可从地契文件中才可见到。“丁屋”大致上分两类情况出现:

  1. 政府从官地中拨出适合土地,以新批地形式批出(因官地有限,近年已不再见到这种丁屋批约);

  2. 原居民自己提供适合的农地,再申请建屋牌照(俗称“丁牌”)的方式出现(这种为目前最常见的)。

  注意:出售“丁屋”楼花,绝不可以直接用“丁”的名义出售,否则构成违反“建屋牌照”行为,政府有权没收有关土地。

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